マクドナルドは不動産投資企業だって本当か?

結論から言うと 「半分は本当、半分は誤解」 です。
マクドナルドは本業は外食企業ですが、収益構造を見ると不動産ビジネスの比重が極めて高い のは事実です。

事実として確実なポイント

① マクドナルドは土地・建物を大量に保有している

マクドナルド本社（McDonald’s Corporation）は
世界中の店舗用地・建物を自社で取得・保有しているケースが多い
その不動産をフランチャイジーに賃貸している

② フランチャイズからの収益の中核は「家賃」

フランチャイジーが本社に支払うのは主に3つ：

ロイヤルティ（売上歩合）
広告分担金
地代・家賃（固定収入）

👉 この家賃収入が非常に安定していて利益率が高い

③ 利益構造は「飲食＜不動産」

直営店：人件費・原材料費で利益が薄い
フランチャイズ店：
- 本社は人も厨房も持たない
- 土地＋ブランドを貸すだけ
結果として
営業利益の大部分は不動産＋ロイヤルティ由来

誤解されがちな点

❌ 「不動産投資会社が本業」ではない

不動産を転売して儲ける投資会社ではない
あくまで目的は
店舗網を安定的に拡大・支配するための不動産保有

❌ REITのような仕組みではない

賃料は市場連動ではなく、
フランチャイズ契約に組み込まれている
純粋な不動産金融ビジネスとは別物

なぜ「不動産企業」と言われるのか（核心）

店舗が潰れても
土地と建物は残る
フランチャイジーが失敗しても
別の事業者に貸し替え可能
景気変動に強い
→ 外食不況でも家賃収入は比較的安定

👉
「ハンバーガーを売る会社」ではなく
「一等地を押さえ、ブランドで回転させる会社」
と表現される理由はここにあります。

まとめ（断定できる事実）

マクドナルドは外食企業である
しかし
利益モデルの中核は不動産＋フランチャイズ
「不動産投資会社」という表現は
ビジネスモデルを強調した比喩としては正しい

1. マクドナルドの本当のビジネス構造

マクドナルドの収益源は大きく 2系統 あります。

① 直営店ビジネス（外食）

ハンバーガーを製造・販売
人件費・原材料費・光熱費がかかる
利益率は高くない

② フランチャイズビジネス（本丸）

店舗運営は加盟店オーナーが担当
本社は以下を提供
- ブランド
- 店舗用不動産
- 経営ノウハウ

👉 本社は現場を持たずに収益を得る構造

2. 不動産がどこで効いてくるのか

マクドナルド本社がやっていること

出店前に
- 駅前
- 幹線道路沿い
- 住宅密集地
  など 立地の良い土地を自社で取得または長期借上
建物を建てる
その店舗を フランチャイジーに貸す

フランチャイジーの支払い義務（事実）

売上歩合ロイヤルティ
広告分担金
地代・家賃（固定費）

👉 売上が悪くても 家賃は必ず入る

3. なぜ「不動産企業」と言われるのか

これは比喩ですが、根拠は明確です。

① 収益の安定性

飲食：売上変動が激しい
不動産：家賃は契約ベースで安定

② リスクの所在

在庫リスク：加盟店
人件費リスク：加盟店
赤字リスク：加盟店
→ 本社は限定的

③ 店舗が潰れても終わらない

加盟店が撤退しても
- 土地
- 建物
- 立地
  は残る
別の加盟店に再貸出が可能

4. レイ・クロックの戦略（歴史的事実）

マクドナルドを世界企業にしたレイ・クロックは、

「我々はハンバーガーを売っているのではない
不動産を売っているのだ」

と繰り返し語っています。

これは思想ではなく戦略です。

儲かる立地を本社が押さえる
加盟店は立地を選べない
本社が土地を支配することでブランドを守る

5. 日本マクドナルドの場合（事実）

日本マクドナルドも同様に
- 本社または関連会社が
- 店舗不動産を保有・管理するケースが多い
完全に同一ではないが
基本モデルは米国本社と同系統

6. 重要な結論（誇張なし）

マクドナルドは
外食企業であることは事実
同時に
不動産を核にしたフランチャイズ支配企業 でもある
「不動産投資会社」という表現は
事業構造を説明するための正確な比喩

投資・ビジネス視点での核心

マクドナルドが優れている点は一つです。

「一等地 × ブランド × 契約」で
キャッシュフローを固定化したこと

これは

コンビニ
ホテル
学習塾
介護施設

にも共通する、成功するフランチャイズの完成形モデルです。

共通するビジネスモデル（不動産×フランチャイズ／運営分離） を軸に、
事実として確認できる内容だけを整理して解説します。

共通モデルの前提（4社に共通）

① 立地（不動産）を本部側が強くコントロール
② 現場運営は加盟店・現地法人に委ねる
③ 本部は
- ブランド
- 仕組み
- 不動産・契約
  から 安定収益を得る
④ 現場の人件費・日常運営リスクは本部が直接負わない

① セブン‐イレブン（コンビニ）

事業の実態

本部：セブン‐イレブン・ジャパン
店舗運営：フランチャイズオーナー

不動産との関係（事実）

出店立地は 本部主導
建物・土地は
- 本部保有
- 本部が借上げ
  のケースが多い
オーナーは 店舗を「借りて」運営

本部の収益構造

売上総利益分配（チャージ）
店舗数増加＝収益の積み上げ
本部は
- 原則、従業員を雇わない
- 日々の赤字リスクを負わない

本質

👉
「商品回転率の高い小型不動産を全国に配置した仕組み会社」

② 東横INN（ホテル）

事業の実態

運営：株式会社東横イン
全国ほぼ同一仕様のビジネスホテル

不動産モデル（事実）

土地・建物は
- オーナー（地主・投資家）が保有
東横INNは
- 一棟丸ごと長期賃借
- 運営に専念

強み

駅前立地に特化
建物仕様を完全標準化
稼働率が安定しやすい

リスク分離

不動産リスク：オーナー
運営ノウハウ・ブランド：東横INN

本質

👉
「ホテル運営に特化した長期賃借型ビジネス」
（自社で不動産を大量保有しない）

③ 武田塾（学習塾）

事業の実態

本部：株式会社A.ver（武田塾）
多くがフランチャイズ校舎

不動産との関係（事実）

校舎は
- 駅近
- 小規模テナント
本部は
- 教材
- 指導法
- ブランド
  を提供

本部の収益

加盟金
月額ロイヤルティ
教材・システム利用料

特徴

内装・設備投資が小さい
不動産は「固定費」扱い
教室＝箱ビジネス

本質

👉
「立地依存度の高い知的サービス型フランチャイズ」

④ 三井の介護施設（三井不動産系）

事業の実態

三井不動産グループ
高齢者住宅・介護施設を展開

不動産モデル（事実）

土地・建物は
- 三井不動産側が開発・保有
介護運営は
- グループ会社または提携事業者

収益の柱

長期入居
安定家賃・管理収入
医療・介護需要は構造的に増加

強み

立地選定力
長期保有前提
入居者の入替リスクが低い

本質

👉
「人口動態を背景にした長期安定型不動産ビジネス」

4社の比較まとめ（事実ベース）

業態	不動産の扱い	本部の役割	収益の安定性
セブン	本部が主導	仕組み＋立地	非常に高い
東横INN	借りる	運営特化	高い
武田塾	借りる	教育モデル	中～高
三井介護	保有	開発＋管理	非常に高い

最終結論（断定）

これらの企業は共通して
「現場を持たず、立地と仕組みで支配する」
成功の源泉は
不動産をコストではなく“支配装置”として使っている点
マクドナルドと同様、
倒れにくい企業構造を最初から設計している

イオンは「小売企業」だが、事業の中核は明確に不動産モデルです。
これは比喩ではなく、事業構造として事実です。

イオンのビジネスモデルの本質

① イオンの実体は「総合不動産プラットフォーム」

イオングループは大きく分けて次の二層構造です。

上流：不動産の開発・保有・管理
下流：小売・サービス事業者を入居させる

この「上流」を担っているのが
👉 イオンモール株式会社 です。

② イオンモールの役割（事実）

イオンモールがやっていること

土地を取得
大型商業施設を開発
建物を長期保有
テナントを誘致・管理

収益の柱

テナント賃料
共益費
駐車場収入

👉
小売の売上ではなく、家賃が主収益

③ イオン（小売）は「核テナント」

重要な事実

イオン（総合スーパー）は
モールの中心に入る「アンカー（核）テナント」
役割は
- 集客装置
- 人の流れを作ること

採算の考え方

イオン本体の小売部門は
利益率が低い
それでも撤退しない理由は
👉 モール全体の価値を維持するため

④ リスクはどこにあるか

小売部門

在庫リスク：あり
人件費リスク：あり
利益率：低い

不動産部門（イオンモール）

賃料：長期契約で安定
需要：生活インフラ型で比較的安定
利益率：高い

👉
グループ全体の利益は不動産側が支えている

⑤ フランチャイズとの違い

マクドナルド・セブンとの違いはここです。

項目	イオン	マクドナルド等
店舗運営	自社＋テナント	加盟店
不動産	本体が保有	本体が保有
収益源	家賃＋一部小売	家賃＋ロイヤルティ

👉
「加盟店」ではなく「テナント」
ここが最大の違い。

⑥ なぜイオンは地方に強いのか（事実）

郊外の広大な土地を安く取得
車社会前提の立地
競合が入りにくい
商圏を長期間独占できる

👉
地方の人口動態を前提に設計された不動産戦略

まとめ（断定）

イオンは
小売企業ではある
しかし収益構造の中核は
不動産（イオンモール）
小売は
不動産価値を最大化するための装置
モデルとしては
「巨大版マクドナルド＋デベロッパー」

一言で言うと

「物を売るためにモールを持っている」のではなく
「モールを成立させるために物を売っている」

この構造を理解すると、

なぜイオンは簡単に撤退しないか
なぜ地方でも巨大投資を続けるか
が論理的に説明できます。

ユニクロはどうか?

結論を明確に言います。
ユニクロは「不動産モデルの企業ではない」。
ただし、立地を戦略的に使い切る小売企業です。

ユニクロ（ファーストリテイリング）の事業の本質

① ユニクロは純粋な「製造小売業（SPA）」

SPAとは（事実）

企画
製造（委託）
物流
販売

を 自社で一気通貫 で行うモデル。

👉
利益源は「商品そのものの粗利」

② 不動産は「保有しない」

確実な事実

ユニクロは
- 土地を大量に保有しない
- 建物を資産として抱えない
店舗は
- 賃貸（ショッピングセンター内）
- 路面店も借地・借家が中心

👉
家賃はコストであり、収益源ではない

③ なぜ一等地に出店できるのか

ユニクロの立場

商業施設側から見ると
「最強の集客テナント」
売上規模が大きく
来店頻度が高い

その結果、

好条件の賃料
長期契約
大型区画

を確保できる。

👉
立地を「支配」しているのではなく
「選ばれている」

④ イオン・マクドナルドとの決定的な違い

企業	不動産の位置づけ	収益の源
マクドナルド	保有・貸す	家賃＋ロイヤルティ
イオン	開発・保有	テナント賃料
ユニクロ	借りる	商品粗利

👉
不動産は戦略手段であって、事業の核ではない

⑤ ユニクロが強い理由（事実）

不動産以外の支配力

世界規模の生産量
素材開発（ヒートテック等）
在庫管理・需給調整
グローバル標準商品

👉
競争優位は「規模×製造×物流」

⑥ それでも「立地」が重要な理由

大型店舗（ワンフロア）
駐車場前提の郊外店
モールの中核テナント

ただし目的は一貫しています。

👉
不動産価値を上げるためではなく
販売効率を最大化するため

まとめ（断定）

ユニクロは
不動産企業ではない
フランチャイズ支配型でもない
商品力と供給網で勝つSPA
不動産は
固定費として最小化・交渉する対象

一言で整理すると

マクドナルド：土地を押さえて勝つ
イオン：街を作って勝つ
ユニクロ：商品で勝つ

この違いは、
「どこに資本を固定するか」の違いです。