不動産投資のやばいケース５つ
■ 総論
- 不動産投資はリスクが低く安定した収益が得られ、投資家のスキルで結果を左右できるため人気。
- しかし、投資を「事業」として捉えずに進めると、予期せぬ「時限爆弾」によって破綻するリスクがある。
第5位：退去リフォーム
- 長期入居者が退去すると、現状回復費用が高額になる可能性大。
- 修繕費用は入居者から請求できず、多くをオーナーが負担するケースが多い。
- 物件購入前にリフォーム代を想定しておく必要あり。
- 高利回りを狙うなら、購入時点でより高い利回りを前提に計算することが重要。
第4位：設備の故障
- 築15～20年のアパートは設備の寿命が一斉に来る「危険ゾーン」。
- 給湯器・エアコン・キッチンレンジなどが次々と故障し、1部屋あたり30万円以上の出費も。
- 設備更新歴の確認と、将来の修繕コストを見越した利回り設計が必須。
- 築30年以上の物件の方が、設備更新が一巡していて安定している可能性も。
第3位：金利上昇
- 今後の金利上昇により、キャッシュフローがマイナスになるリスクが高い。
- 金利が2%上がると、1億円の借入で年間200万円の利払い増。
- 表面利回り7%の物件でもマイナスになる可能性あり。
- 対策：固定金利への借り換え、繰り上げ返済、出口戦略（売却）を検討。
第2位：サブリースの罠
- サブリースは「家賃を保証」ではなく「家賃支払いを保証」する契約。
- 家賃保証額は2年ごとに見直され、下げられるリスクあり。
- 開発会社は相場より高く設定して販売するため、更新時に減額されるのが常。
- サブリース契約を前提とした投資は特に注意が必要。
第１位 デットクロス
デッドクロスは、「経費にできない元金返済 ＞ 経費にできる減価償却費」という状態です。この状態になると、税引き前キャッシュフローに変化がなくても、帳簿上の黒字は大きくなって所得税額が増えます。