100万円の古家を見つけるには？

100万円の古家を見つけるには？

1. 空き家バンクの活用（最も有力）

• 全国の自治体が運営する【空き家バンク】で、50万円〜100万円台の物件が多くあります。
• 特に狙い目：四国・中国地方、九州北部、東北地方
• サイト例：
  • 空き家バンク　https://www.akiya-athome.jp/
    
  • 各市町村の空き家バンクページ（「◯◯市 空き家バンク」で検索）

2. Yahoo!不動産・アットホームなどでフィルター検索

• 条件：「価格100万円以下」「築年数不問」「土地付き」
• 「再建築不可」でも賃貸には使えるため、要チェック

3. 不動産屋との直接交渉

• 地元の古くからある不動産屋に「100万円以下の空き家ありませんか？」と聞くと、ネット非掲載物件が出ることも

4. リフォームできるスキルがある前提なら

• 土地だけでも価値があるような「ボロボロ物件」は狙い目
• DIYで直せる範囲を見極めて購入する（床、壁、キッチン・トイレ程度）

🧰 管理方法（遠隔 or 自主管理）

A. 自主管理（DIYも含む）

• 近隣に住む or 拠点を構えるなら自主管理でコストダウン
• 入居者募集はジモティーやSNSでも可（無料）
• 賃貸契約書は「ひな形（PDF）」をベースにカスタマイズして印刷・押印

B. 管理会社に依頼

• 地元の不動産屋 or 管理会社に月5%程度の管理料で依頼可能
• トラブル対応、家賃回収、修繕連絡などを代行

🛡️ 保険（火災・地震・家賃保証）

1. 火災保険（必須）
   • 古家でも加入可（年間1〜2万円）
   • 築年数によっては制限があるため、見積もりは事前に取得
2. 地震保険（任意）
   • 木造住宅なら特に検討の価値あり
   • 保険料は年間数千円〜数万円
3. 家賃保証会社
   • 入居者が支払いを滞納しても代わりに支払ってくれる
   • 賃貸契約時に保証会社加入を必須条件にするのがベスト（借主負担）

💰 税務・確定申告

1. 青色申告で65万円控除を狙う

• 不動産所得として申告（家賃収入－必要経費）
• 会計ソフト（freee、弥生など）を使えば簡単

2. 経費にできる項目

• 減価償却費（建物部分）
• 修繕費（壁紙、トイレ、屋根など）
• 交通費（物件確認や管理）
• 火災保険料
• 管理委託費
• 税理士報酬（使う場合）

📍 地域選定のポイント

優良エリアの条件：

• 車社会だが病院・スーパーが近い
• 人口2万人以上の地方都市（市役所がある規模）
• 高齢者向け・単身者向け賃貸が需要あり

具体的な狙い目エリア例：

🚀 FIREまでの流れまとめ（2年間プラン）

1. 初年度（0〜12ヶ月）
   • 100万円×5戸を購入＋DIY or簡易リフォーム
   • ジモティーや不動産屋で賃貸募集→家賃収入スタート（月25万）
2. 2年目（13〜24ヶ月）
   • 残り5戸を購入＋リフォーム＋入居者募集
   • 月50万体制構築、年間家賃収入600万円、運営費差引後も年400万円以上可