✅ REIT運用のメリット：なぜシニアに向いているのか？
- 高い分配金利回り
- 2026年現在のJ-REIT市場の平均利回りは**4%〜4.5%**前後で推移しており、銀行預金や国債に比べて圧倒的に高い収益性があります。
- 管理の手間が不要
- 現物不動産投資（アパート経営など）と違い、修繕、清掃、入居者対応はすべてプロ（投資法人）が代行してくれます。
- 換金性の高さ
- 証券取引所に上場しているため、必要になったら数日で現金化できます。相続の際も「等分に分ける」ことが容易です。
- 少額からの分散投資
- 数十万円から、オフィス、レジデンス（住居）、物流施設、ホテルなど、多岐にわたる物件の「大家さん」になれます。
❌ REIT運用のデメリットとリスク
- 価格変動リスク
- 「不動産」の性質を持ちつつも、実態は「証券」です。株式市場全体の暴落に引きずられて価格が急落することがあります。
- 金利上昇リスク
- REITは銀行からお金を借りて物件を買います。金利が上がると利払い負担が増え、分配金が減る要因になります。
- 倒産・上場廃止のリスク
- これが最も注意すべき点です。
⚠️ リーマンショック時の「リート倒産」の真実
2008年10月、ニューシティ・レジデンス投資法人がJ-REIT史上初めて民事再生法を申請（事実上の倒産）しました。
- なぜ潰れたのか？： 物件の収益が悪かったわけではなく、「資金繰り（リファイナンス）」の失敗です。リーマンショックで金融機関が貸し渋りを行い、期限が来た借金の借り換えができなくなった「黒字倒産」の状態でした。
- 当時の教訓： 「利回りが高い＝良い銘柄」とは限らないことが浮き彫りになりました。現在は、この反省から**LTV（有利子負債比率）**の管理が厳格化され、当時のように簡単に破綻しないような財務体質に改善されています。
💡 退職金で運用する際の「失敗しない」ポイント
シニアの方が退職金を全額REITに入れるのはリスクが高すぎます。以下の守り方をおすすめします。
- 個別銘柄より「ETF（指数連動型）」
- 1つの投資法人に絞るのではなく、J-REIT全体に投資するETF（例：1343など）を選べば、1社が倒産しても資産がゼロになることはありません。
- 財務健全性（LTV）をチェック
- 個別銘柄を買うなら、借金依存度（LTV）が50%を超えていないか、スポンサー（親会社）が大手不動産会社や商社などの「体力がある企業」かを確認しましょう。
- 用途別で分散する
- 「オフィス」は景気に左右されやすいですが、「住居」や「物流施設」は安定しています。これらを組み合わせた「複合型」や「総合型」を選ぶのが無難です。
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