2025年4月の建築基準法改正が大きな影響を与える内容
■ 建築基準法「4号特例」の廃止
- これまで延床面積が小さい木造2階建て住宅は「4号特例」で建築確認が省略可能だった。
- 改正により、今後はこの特例が廃止され、構造に関わる大規模リフォームには建築確認申請が必要になる。
■ リフォームに対する具体的な影響
- 壁や柱、床など主要構造部の50%以上の改修には確認申請が必要。
- 表面的なリフォーム（壁紙、キッチン交換など）は対象外。
- 確認申請には費用と時間がかかり、手続きのハードルが上昇。
■ 再建築不可物件への致命的影響
- 再建築不可物件は、そもそも建築確認申請が通らない。
- 今後は大規模修繕も難しく、**「再生できない＝出口戦略が消滅」**というリスクが顕在化。
■ 今後の物件選定の考え方
- 「ボロすぎる戸建て」は避けるべき。
- 地区50年以上の木造物件は保険加入すら困難な場合があり、リスクが高い。
- コンディションの良い物件を選び、利回りより安全性と再販性を重視すべき。
■ 再建築不可物件の扱い
- 融資が通りにくく、売却も困難に。
- すでに所有している場合は、大規模修繕に該当しないようにこまめなメンテナンスが必須。