家賃収入の課税の基本
家賃収入は、不動産所得として課税されます。課税所得は以下のように計算されます
不動産所得の計算式
不動産所得 ＝ 総収入金額（家賃収入 + 共益費収入 など）
– 必要経費
– 所得控除（青色申告特別控除など）
2. 必要経費として控除できるもの
家賃収入を得るためにかかった経費は控除できます。代表的な経費項目は以下の通りです
(1) 固定資産税
- 賃貸物件にかかる固定資産税。
(2) 減価償却費
- 建物や設備の購入費を法定耐用年数に応じて分割して経費計上。
- 土地部分は対象外。
(3) 修繕費
- 物件の維持・修理にかかった費用（例：壁の塗り替え、設備交換）。
(4) ローンの利息
- 賃貸物件購入に関わるローン利息部分（元本返済部分は対象外）。
(5) 管理費・仲介手数料
- 不動産管理会社への管理費や、入居者募集時の仲介手数料。
(6) 水道光熱費
- 物件の共用部分（廊下、外灯など）の電気代や水道代。
(7) その他の経費
- 火災保険料、広告宣伝費、税理士報酬、通信費など。
3. 青色申告の特典
青色申告を選択することで、さらに有利な控除が適用されます。
(1) 青色申告特別控除
- 最大65万円の控除が可能（事業規模で不動産所得を得ており、複式簿記で記帳している場合）。
- 簡易簿記の場合は最大10万円の控除。
事業規模とは？
- 物件が5棟以上（アパートやマンションなどの棟数）または部屋が10室以上の規模であることが一般的な基準。
(2) 家族への給与支払い（青色事業専従者給与）
- 家族を賃貸管理業務に従事させた場合、支払った給与を必要経費として計上可能。
- 事前に税務署へ「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出する必要あり。
(3) 純損失の繰越控除
- 赤字が出た場合、最長3年間にわたり翌年以降の所得と相殺可能。
4. 白色申告の場合
- 青色申告特有の特典（青色申告特別控除、専従者給与など）は使えません。
- 記帳や申告の手続きが比較的簡単。
5. 課税所得を抑えるポイント
- 適切な経費計上：家賃収入にかかる経費を漏れなく計上。
- 減価償却費の活用：建物部分や設備投資を正確に減価償却。
- 青色申告を選択：特別控除や赤字繰越制度を利用。
6. 所得控除について
課税所得を計算する際には、所得控除も考慮します。主な控除は以下の通り：
- 基礎控除：48万円。
- 扶養控除：配偶者や扶養家族がいる場合、38万円～63万円。
- 社会保険料控除：国民健康保険、国民年金など。
- 生命保険料控除：加入している生命保険料に応じて。
7. まとめ
青色申告を活用すれば、最大65万円の特別控除や家族への給与支払いの経費化が可能で、不動産所得に対する課税を大きく抑えることができます。必要経費を適切に計上することも、課税額を減らす重要なポイントです。
さらに詳しい計算が必要な場合は、税理士への相談をおすすめします。